Onderhoud

Ook al zijn woningen nog zo goed gebouwd, er moet natuurlijk altijd onderhoud plaatsvinden. Naast het reguliere (groot) onderhoud, kunnen er zich woontechnische gebreken voordoen, die op zo kort mogelijke termijn dienen te worden opgelost. Te denken valt daarbij bijvoorbeeld aan een lekkage binnen een woning of een kapotte lamp in de algemene ruimte.

Spoed

Bij een spoedeisende calamiteit kun je telefonisch contact opnemen met de storingsservice van J & M Beheer. Bel in dat geval 088 1508815 en volg de instructies.

Geen spoed

Een woontechnisch niet spoedeisend gebrek kun je melden door in te loggen op TwinQ van de site van J&M Beheer. Als je daar bent ingelogd, klik je in het ‘Hoofdmenu’ op ‘Gebouw beheer’ en daarna op ‘Reparatieverzoek melden’. Nadat je melding krijg je in ieder geval bericht of het verzoek in behandeling wordt genomen en zo ja, wanneer dat ongeveer zal gebeuren. De ernst van de melding is onder meer bepalend voor de termijn van afhandeling daarvan. Het moge voor zich spreken dat bijvoorbeeld het verhelpen van een lekkage prioriteit heeft boven het verhelpen van een piepende deur.

Als er voor het verhelpen van een woon technisch probleem in een woning kosten gemaakt moeten worden, dan zullen die in principe voor rekening van de bewoner(s) van een woning zijn. De kosten voor het verhelpen van een technisch probleem in de algemene ruimten zullen in principe ten laste van de Vereniging van Eigenaren worden gebracht. Dit laatste uiteraard met inachtneming met de daarvoor geldende voorschriften.

Indien de VvE van oordeel is dat het gemelde probleem niet van woontechnische aard is, dan krijg je daar natuurlijk ook bericht van. Dit uiteraard onder vermelding waarom de VvE die mening is toegedaan.

Een melding van een probleem dat onder het periodiek (groot) onderhoud valt, wordt wel genoteerd, maar niet direct door de VvE in behandeling genomen. Te denken valt hierbij aan een melding dat de buitenkozijnen weer eens aan een schilderbeurt toe zijn. Voor dit onderhoud wordt het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) gevolgd.

Afvalcontainer en riool

Wanneer de afvalcontainer niet open gaat of anderszins niet goed werkt, dan kan worden gebeld met 079-346 9920. Als de storing daar niet gemeld kan worden omdat men alleen tijdens kantooruren bereikbaar is en de storing op vrijdagmiddag of in het weekend wordt opgemerkt, bel dan met 14 079 en kies voor “spoed” en “melding openbare ruimte”. Met een beetje vriendelijk excuus, wil men daar de melding ook wel aannemen.

Wanneer er problemen zijn met het riool, onderneem dan de volgende stappen (en ook in die volgorde):

  1. vraag bij de naaste buren op dezelfde etage of zij hetzelfde probleem hebben; zo ja, dan is er mogelijk een (gezamenlijke) standleiding verstopt en is het een zaak van de VvE; bel dan hiervoor de VvE-beheerder (J&M) voor hulp en advies;
  2. zo nee, vraag dan bij de bewoners van woningen of winkels op de begane grond of zij hetzelfde probleem hebben; zo nee, dan is het waarschijnlijk een probleem binnen de eigen woning; bel dan een bedrijf om het (eigen) riool te ontstoppen;
  3. zo ja, dan ligt het probleem waarschijnlijk buiten de eigen woning en buiten de VvE; bel dan de Gemeente Zoetermeer op nummer 14079 (7 dagen per week / 24 uur per dag) en geef het probleem door.

In het geval er een professioneel bedrijf ingeschakeld moet worden, dan zijn er op dit moment goede ervaringen met:

  • John van www.spoedloodgieter.nl – 085-5000 172 of 06-33947011; komt tussen 12:00-18:00 of 18:00-24:00u; kostenopgave vooraf; € 99 (voorrijden + 30 min. werk); daarna € 17,50 per 30 min. incl. BTW; excl. materiaal. Prijzen zijn van augustus 2021.

Betreden daken

De platte gedeelten van de daken van de gebouwen van Hovestein zijn bedoeld voor eventuele installaties (zoals ontluchting en airconditioning) van winkels en woningen. Belangrijke hoofdregel is dat voor het betreden van het dak toestemming vereist is van de VvE. Daarnaast geldt dat de VvE aansprakelijk gesteld kan worden als er iemand (ook met toestemming) het dak betreedt en daar een ongeluk overkomt. Als er schade wordt gemaakt, moet bekend zijn bij de VvE wie die schade veroorzaakt kan hebben.

In principe zijn de daken alleen via een hoogwerker te bereiken. In de praktijk wordt echter gebruik gemaakt van de terrassen van een van de pleinwoningen. Via een te plaatsen ladder op het terras op de 2e verdieping kan het dak bereikt worden.  Belangrijke regel hierbij is echter dat voor het gebruik van het terras individuele toestemming vereist is van de bewoner. Als een bewoner dat niet wil, dan hoeft hij/zij zijn terras hiervoor niet open te stellen. In dat geval resteert alleen de mogelijkheid om via een hoogwerker op het dak te komen.

Om e.e.a. in de praktijk werkbaar te maken, is een formulier ontwikkeld waarin de toestemming wordt gevraagd en verkregen, en met vaststelling wie het dak betreedt en waarom. Dat formulier kun je hier vinden.

Het formulier dient vóór het moment van betreding van het dak ondertekend en wel per e-mail naar de VvE te worden gestuurd.

Aanbrengen of vervangen buitenzonwering

Wil je buiten zonwering of een rolluik aan laten brengen? Hieronder vind je een aantal voorwaarden waaraan die zonwering moet voldoen. Die moet namelijk uniform zijn en dient te voldoen aan de eisen van de architect van het project Hovestein. De juiste kleuren van de zonneschermen, het screendoek en de cassette zijn:

  1. screendoek SW71701
  2. zonnescherm 34209
  3. cassette RAL9001 (dit geldt ook voor cassettes die een rolluik bevatten).

Verfkleuren

Aan de buitenzijde van de woningen wordt de opdracht tot schilderen door de VvE genomen. Dat geldt ook voor de kleurstelling. Aan de binnenzijde van de woningen is de keuze aan de eigenaar van het appartement. De in het project gebruikte RAL-kleuren zijn:

  • (witte) kozijnen, deuren en ramen RAL 9001 (zijdeglanslak)
  • (grijze) kozijnen, deuren, trappenhuizen RAL 7011 (zijdeglanslak)
  • (grijze) kozijnen en ramen aan de terrassen van loftwoningen (huisnrs 184G en 192G) RAL 7000 (zijdeglanslak).

Niet boren in gevelbekleding loftappartementen en stadswoningen

Aan de terraszijden van de woningen met huisnummers 184G, 186, 192G en 194 is op de gevel bekleding aangebracht. Bij huisnummer 194 is de houten bekleding in 2020 vervangen door kunststof. Hoewel dat ook voor het hout wel geldt, mag er in de kunststof bekleding absoluut niet geboord worden. Het ophangen van lampen of andere accessoires waarbij er in het kunststof geboord wordt, is niet toegestaan.

Lamp stuk?

In de trapportalen, op de corridors (galerijen) en in de gang naar de bergingen zijn verschillende lampen aangebracht. Het streven is om een voorraad aan te houden van de verschillende lampen. Zie onder (bij type lampen) hoeveel lampen er nog in voorraad zijn. Is er geen voorraad meer, dan is het toegestaan (en zelfs zéér gewenst!) zelf een lamp te kopen en de kosten te declareren bij de VvE. De aankoopbon kun je aan één van de bestuursleden geven, die dan op zo kort mogelijke termijn voor terugbetaling zal zorgen.

Het is als bewoner toegestaan om een kapotte lamp zelf te vervangen. Het is in verband met de veiligheid ook aan te bevelen dat zo snel mogelijk te doen. Hieronder zijn de juiste type lampen genoemd. Ook handig om dit te weten als er een nieuwe lamp gekocht moet worden. Het is wellicht raadzaam de kapotte lamp eerst te verwijderen en te vergelijken met de onderstaande types. Dan ben je ervan verzekerd dat je het juiste type lamp koopt.

Type lampen: De ronde lampen in de trapportalen en op de corridors bevatten niet vervangbare leds. Daar moet de gehele armatuur vervangen worden. Die zijn in 2019 aangeschaft en hebben een verwachte levensduur van 25 jaar (garantie 5 jaar).

Het type / kenmerk van deze lamp is:

  • Philips myGarden type Yarrow IP44, 6W
  • lichtkleur ‘warm white’; lichtopbrengst 600 lumen.
  • In voorraad: 3 stuks  (in de algemene kast/berging in Blok A)

De LED-lampen in de gang naar de bergingen zijn wel vervangbaar:

  • LED TL buis 10W, 60 cm,
  • lichtkleur 3000K, lichtopbrengst 1300 Lumen,
  • lampvoet G13 (standaard TL buis).
  • In voorraad: 0 (nul).